房子到底是粉丝还是鱼翅，对于准备买房和已经买了房的市民来说会截然不同的答案。半年内，房市从冰点到升温，转眼又开始发烫，近期房市的躁动让许多还没来得及出手和自住性买房客左右为难。今年初以来，在经济刺激政策和信贷激增的带动下，国内房地产市场的一些刚性需求，开始释放，房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势。但是关于这种回暖能否持续的争论并未间断，尤其是房地产市场量价齐涨和开发投资持续低迷之间的背离，使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。对于下半年的楼市，有人会说进一步重拾调控，有人说会进一步刺激回暖。房地产的牛市是否会重新开始？对于一直翘首等待房价继续回调、减轻房贷的自住型消费者而言，下半年是否应终结观望及时买房？而于一直蠢蠢欲动的炒房客来说，该继续捂着房产等更好的价格抛售，还是趁此机会回笼现金，或者再抄底再投资几套？
主持人：今天我们邀请了广州地产界资深人士为大家解读广州房地产今年的动向，预测下半年广州房地产可能面临的机遇和风险。下面有请北大公共经济研究中心研究员、美国格理咨询集团房地产市场营销专家、寒桐投资股份有限公司总经理韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)博士继续就房地产趋向为我们做一个剖析，掌声欢迎。
韩世同：刚刚中大王曦教授讲得非常精彩，他是从大的宏观国际经济形势将中国和美国进行比较，给我们提供了一个更开阔和广泛的视野。在数据模型这方面是我所欠缺的，所以我刚刚在想，我将来要跟王教授合作，我的这些研究和他的研究组合的话，可能会相得益彰。他的研究存在一定的局限性，我的研究也存在一定的局限性，如果我们共同组合，就会对房地产市场把握得更加真切。
现在不要说政府官员隐藏的数据不愿意公开，就是将数据全部摆在面前也很难作出权威和绝对的判断，毕竟市场就是多变量的。我们做科学研究是可以把变量固定，移动某个变量来做实验和观察，而市场所有的变量包括价格这个观察的主体都在变，所以就很难观察和把握，恐怕很难单从量化上取得准确的判断。刚刚王教授有几个结论跟现实相当的吻合，是从现实当中归结和整理出来带规律性的东西，这是非常有指导性的意义；我们对规律性的东西不可以太死板，我们需要一种辩证的关系来把握和运用。
我跟大家分享的是从中观的角度去看楼市，我会更具体的切合广州房价具体的走势方面来看。我们可以看到，房价2004年以来一直是上涨的，涨幅有起有落，最高涨幅表现在2007年，2008年实际上我们看到月度的价格下跌了30%，从2007年最高的一万一回落到八千元；但在年度的价格上反映却是上涨8.6%，这个回头我们进一步研究。数据上显示今年1-5月份下降了12.7%，为什么会这样呢？这就是我们今天要研究的一个问题，我们再看看曲线，这是这几年的曲线，最低位是在2003年，最高位就是在这个地方2007年10月；再看这是一个一年度的价量的变化表，从2008年的6月份到现在的2009额年5月，这样一个价量的变化图，我们可以看到这样一个价格走势，那么去年的时候，量是比较低的，但是价格有一定的回升；这里还可以看到就是去年6、7、8月份的成交量是相当好的，每月都有60多万平方米，去年其实市场很糟糕的但6、7、8却是比较高，价格还比较的平稳，这个价位相当于现在还是比较高。我们现在可以看到今年4、5月，量冲上来了，冲到了80多万，80多万减掉5万，4月份的时候有5万的数量是海珠区1千多平方米，这是属于特殊的情况，不应该考虑进去，实际上4月的价格应该是8千4，成交应该是78万左右。我们这样来看，4、5这两个月其实价量比较接近。
阳光家缘网显示，1-5月是8150的均价，看起来越秀区是最高均价1万4千多，天河区1万2千多，有两个区域则非常低，3000-4000元都有。为什么出现8150这样的价格，因为要加在一起，我们才可以掌握均价的变化。很多人说均价不等于楼价，但如果我们不用均价表示楼价，我们还能够用什么来表示，我们的楼价是什么？就什么都不是了。我们看到所有的数据都是用均价来表示，所有的楼盘销售情况都是用均价来反映，即便计算指数也要用平均的价格，我们只是需要研究为什么会是这样的结构，为什么有这样的变化。整体来讲，今年楼市成交量增长很大，但是价格同比还是下降的，因为去年的前5个月的价格非常高，当然中心城区房价的升幅就较为明显。
这里面简单跟大家说一下，二手成交均价大家看到可能会觉得非常的惊讶，为什么差别这么大，只有3000-4000元。这是普遍存在的现象，因为阴阳合同，所以二手中介对外发布信息，价格就是按照手上的价格，就是真实成交的价格，通常就有七千元左右。中原报出5月份均价过万，这是中心城区成交客户居多；这就变成了比较奇怪的现象，我们看报道的时候要看这些数据是谁家的，是满堂红的，还是合富和中原的，这要留意，因为二手价格信息基本上就不是官方的，谁可以买到这么便宜的二手房？二手在某些情况下，甚至会比一手还要贵，这种情况去年比较明显，这里我就不展开说了。
楼市整体的判断，可以看到今年上半年呈现房价微升、量猛增的态势，房价稳定在8千和8千5个区间，成交量最后4-5月份上升到70-80万平方米，年初的时候也在50多万左右的区间；现在房价已经呈现了上涨的态势，尤其是中心城区。但房价目前还没有恢复到2007年下半年的水平，我们分析2007年房价有高中低很大的差异，简单的说2007年是不太科学的说法。
下面想探讨一下楼市是否已经回暖的话题，我是比较愿意接受回暖不愿意接受复苏的说法，我愿意接受反弹但是不愿意接受反转的说法。因为，如果承认楼市存在周期性的变化，那短期内是不可能逆转的，不可能出现根本性的逆转。现在是由于出了这么多政策，相当于一个病人打了强心剂一样，楼市才出现了成交很好的现象。从成交量和房价来说，目前的确出现了回暖的迹象，当然房价回暖没有成交量回暖的厉害。房价也已经出现了一定程度的回升，尤其在现实当中，而在数据中我们可以看到回暖的程度还不是太高，房价飙升的程度也不是太高。
广州目前其实不存在大量退房和假按揭，现在银行随便贷款还要做假按揭干什么？大量退房是要做一个假业绩，放一些假单上去再拿下去，做这个就会拆穿，意义就不太大。杭州出现了很大的撤单就会影响很大，出现负面的影响。我特别赞同刚刚王教授所提出的关键的判断在于楼市是反弹还是复苏，这是根本性的问题。你该出手还是不出手？很多人认为不是复苏，认为是通胀预期迫使大家不得不出手。我一会儿会重点跟大家讲讲，这方面我的见解和看法。回暖的原因主要是因为国家救市政策，去年下半年出台的政策特别突出，契税由1.5%降到1%，这就是主要针对首次置业；优惠利率对市场影其实还是蛮大，如果对首次置业的影响不是太大，因为首次置业者购买能力局限于非常大，但是对二次房贷表面没怎么放开，实际现在还能够享受七折利率，这样购房的成本和投资投机成本都会降低很多。而对首次置业则是一个陷井，因为买房子起码20-30年，现在降低优惠，过了几年回升的时候就会承受不了，温水煮蛙，开始还感觉不到，但是后面就有一个递进的过程，就慢慢套牢了。
其实国家救市的政策超出了业界的预期，业界提出的意见就是希望二套房贷和二手交易税能够放开，适当从5年减到2年。其实现在2年虽然还要收营业税，但是已经不是全额，是差额的5%，差额5跟全额的5差了若干万元，全额5%这个政策就暂缓了；还有一个就是信贷的放松，我这里指的信贷放松是指开发性贷款，为什么去年开发商呱呱叫，因为开发贷只收不放开发商就受不了，就要投降和放水降价卖楼，再没有办法就跳楼。为什么没有出现百日剧变？成交好转与开发商以合理的价格促销推动有关，去年底和今年初开发商都积极以合理的价格促销，市场出现了很好的局面。但是后来他们就不说这个原因了，让大家都以为刚性需求释放才是成交的主因。对不起了，我现在成交好了，就理所当然应该涨价了。
再看看为什么近期楼价就有急转之上的态势呢？除了一系列救市政策和年初广东的粤15条外，还发生了什么事情？今年1-5月份新增贷款超过了五万亿，现在差不多接近了6万亿，算上5-6月份就超过了6万亿的新增贷款。今年全年计划的贷款额度只有5万亿，现在基本上要加到8万亿，按照现在的贷款速度也是要超，不然年尾必然要收紧。央行的行长就表示有些顶不住，但温家宝总理说我们还是要坚持宽松的信贷政策，这就意味着今年信贷新增规模恐怕要加大到10万亿。
但是这个加不要紧，你加我加，美国在发公债，我们手上的钱还值钱吗？这样就形成了通货膨胀的预期。现在大家买房子和股票，更多是因为担心货币贬值，这恐怕我们在所有的预测当中是没有想到的，这个变化是目前最重要的因素。这个不是开发商造成的，开发商没有这个能耐，地方政府也没有这个能耐。我曾经写过一篇博客文章，我说新增五万亿贷款如果是有意那就是疯狂的，因为把一年的粮食半年就吃光了；如果是无意，那就是金融监管体系严重失控。
为何现实的房价比数据涨得厉害。成交数据有一定的滞后，我们有很多报道数据来源就是网上签约的数据，这比交易登记的数据就差不多有一个月左右的时间差，因为中间还要交首期和签约，另外签约的时候多多少少有一定的人会退定，有的也不排除少数开发商做了一点水分，因此价格和数量上面就有一定的差别，这也有可能的；另外一个就是成交的均价，其实跟开发商的报价也有很大的差别。比如，地王一(王一博客,王一新闻,王一说吧)出来马上到那个地方问，报给你的价肯定是告诉你我这个卖两万，但你是否会马上就会买，你是否会磨磨蹭蹭砍价，最后可能就是1万8成交，这里面就有一个差；再就是开发商有意提价造势，我看到很多的楼盘尤其在年初的时候，实际上是降价销促，即便升价也是非常的少，但是对外却说得比较的高；还有一个就是借着高价拆迁和天价地王升价。2007年房价上涨原因之一就是地价推动的，当时市场并不是太好，前年5月份房价比我们现在的房价还低，结果到5月9日珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)就出现了商业地块的9千多楼面地价，当时官员还说不会推高房价；7月份又出现了一个1万2的天价地块，等到富力白云区1万8千多地王出来以后，基本上价格体系就混淆了，就出现了物极必反的状况，这就是一个情况。高价拆迁大家知道今年河涌整治，越秀区拆迁补偿成本一平方米就是一万三，二手区域的房价就可以被拉到一万三以上，这些就是借机涨价的理由。所以说，目前房价呈现上涨的态势，但应该没有舆论宣传和开发商讲的那么的严重。
我们从房价的变化就可以看到非常的清楚，2007年从7千1到最高1万1，最后回落到1万零5，这个跨度就有4千元，我们现在房价相当于这个水平，回到7月份的水平，6月份的水平比现在还要低，到这个时候就是非常高的，你们可以看到急速上涨的；2008年其实是非常的平稳，上下幅度只有两千元，最高在这个位置，是九千和一万左右，回落到最低到八千的位置。这种均价情况就是最新，这个位置就是猎德街唯一一个区域超过2万1的，但是2007年10月可以说没有一个楼盘低过两万，但猎德街这个区域在4月份的时候就是1万8，这是否表示上涨了三千，同一个楼盘就有不同方位和楼层的差异，大家恐怕难有统一的概念，你看涨了三千的确就是涨了，但有可能是不同的楼盘；4月份就有10个区域超过1万5，到5月份就有11个区域，光大的水岸榕城5月份比4月份涨10%，均价才是1万2，但其最近推的新货就要卖1万5；这里面楼盘的数据大家都可以查到，有些涨幅涨了10%之后也才1万5千5，这是李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的项目逸翠湾；而汇景新城这个项目还有一点点的降，但是整体来说都是上涨的，的确就是在上涨的，我们对市场就要有正确的分析和判断。我们其实可以在找一下3月份和1-2月份，在12月份和1月份的时候，就有一个楼盘中海璟晖涨了以后才是1万6左右，最低才1万3千5，但是对外没有说过这么低，肯定对外说的时候就是1万8的；保利中环在3-4月份政府有公布过数据的，最高卖得不超过1万8，1万7千9，这一个差异，为什么我只是举这两家，因为这两家大家都知道，而且政府都有公布的数据，而其他楼盘不公布，只是选择了这些楼盘，我们只能通过这么一个小窗口去看这个情况，我们只能通过这种特例来说明可能其他的楼盘也有这种的状况。
即便有这样的状况，我们看到真实的情况也并不是太严重，但是应该要有所警惕和防范，就要看看房价是否会重蹈2007年的覆辙。通胀预期就会进一步的推波助澜，你叫他不去买，你拦也拦不住。如果将来真的贬值了，你是否为他负责？这就要取决于个人的判断，土地市场目前开始异常火爆，舆论认为广州的货量严重不足，如果不采取措施，房价就会重蹈覆辙。我们看到另外一个情况，目前的市场环境和经济环境形势跟2007年就是不同的，尤其是刚刚王教授给我们看的国际国内的整体形势，给我们提供了一个那么好的角度看经济和形势，这个经济形势就是大不一样的，就是比较难继续不断的推高，包括股市和楼市。
为什么会出现这种房价涨速失控的局面？这里讨论一下政府为什么当初要救市，其实我是支持和赞同政府救市的。因为我觉得房地产有点像地震之后的堰塞湖，2008年的情况下，出口一塌糊涂，股市一塌糊涂，如果唯一还撑得住的楼市跨下来，我们就可以宣布进入经济衰退和经济危机。原来建行搞过模拟测试，说房价降30%都没问题，结果成交萎缩了一点，就慌得不得了。现在整个政府对房地产依赖程度相当高，如果房地产不好，财政收入就紧张。所以说，救是必须的，但“堰塞湖如何救呢”？把水位弄高还是怎样？我认为最关键就是泄洪。其实我们房地产就不可能让其崩堤，你可以躲到哪里去。但也不能让其水位不断升高，现在就可以看到这种危险，是否还要继续救市，这是决策者面临的一个问题。这救市当中，其实我觉得目前来看，救市的政策就有一点过犹不及，我专门写过文章讨论这个问题。你要求二次房贷的放开，结果表面虽然没放，但实际不仅放开了还要把利率放开；对二手置业的人、改善型的人利率其实就恢复到8.5%就不错了，原来是要惩罚性的上浮10%，你恢复到不上浮，如果从上浮10%享受到下浮70%，就有40%左右的利率减少支出，这不是鼓动那些二套以上的人去贷款买房吗？有些则是因为5万亿的新增贷款的影响，下半年信贷的变化显然会造成影响股市和楼市的重要的因素，必然会变化，不可能按上半年那样的规模放贷。
还有一个问题就是去库存化与去货币化。去库存化的主体是开发商，去年底就提出了去库存，目的是要减少库存回笼资金，刺激市场，这样价格就必须往下走，往上走如何去库存呢？往上走库存就会增加。而去货币化的主体其实是消费者和投资者，把手头的现金转换成不动产和股票。易宪容来广州时讲过，上一轮股市从6000点回落金基本上把中国的中产阶级消灭了，将他们好不容易积攒了的一点钱卷走了，因为在股市高位时他们没有放出来，实际上这个时候要卖，跌下来后就卖不出钱了。那么，现在又去货币化，我认为则有可能把残余的这部分人手上的现金资产又席卷一空，为什么这样说？谢国忠现在讲话就很不客气，他讲股市这种反弹就是碎纸机，你把钱拿进去之后就被碎掉了，不过最近他的观点有点转变，开始认为是否真的经济就会复苏呢？是否真的会出现与过去不同的变化呢？这就很难预料，但是如果从规律和经验上来讲，现阶段复苏是比较难的。所以，我还是希望去货币化回到去库存化才比较好，但现在看起来是比较的难达到这个目的了。
通缩的现实和通胀的预期，这是比较矛盾的现象。各种经济数据显示经济下降，衰退和通缩是不可否认的现实，我们看到所有的数据其实显现就是衰退和通缩，产能过剩和物价下降。但我们还看不到失业率上升，因为我们现在失业大部分是农民工，农民工不在统计之内。即使有也只是一个估算数，跟当年国企下岗分流就不一样，影响面是不同的。但是又有一个情况，通胀预期导致了股价和楼价推高，就有可能已经出现一定的滞胀，因为现在CPI不考虑股价和楼价，但是这里面带有资产的价值，的确已经带有上升的成分，那么这就形成一方面经济增长是停滞的，另外一方面资产的价格却是在上涨，就带来了一定的通胀的因素。其实，通胀对经济有也是有好处的，经济繁荣就一定会伴随通胀。而我们似乎对通缩有点偏爱，其实，通缩严重时经济是非常惨淡的。朱总理当年就没有办法把通缩治理好，而温总理运气好一上台就开始通胀了，还猛去压，这就没有太大的必要。现在的情况是，所有通胀的缺点，对经济不好的东西都还在，所有退缩对经济不好的东西也都还在，但就是好一样都没有。这样一个状况，其实可能就会是更糟糕的。我一直在说，如果我们中国的经济出现了问题，应该会比1998年金融风暴还要严重，甚至不亚于美国的次贷。
其实，中国经济本身就会构成经济危机、经济衰退和经济不景气或者这种箫条，这是完全有可能的。假设一下，如果通缩在前，通胀在后会怎样办？我认为现金比不动产更有价值，大家把钱丢到股市、楼市之后，你手上还有多少的现金？你担心贬值就会买股票和楼市。其实，现在大量的钱是在政府和银行机构手上，市场上真正的消费力和推动股市和楼市的推动力会越来越小，是难以持续的。我不会做硬性的判断，而会提供人们一个思路和思考，这是否抓住现金更好一点呢？现金贬值是必然的，但是是否在这个时候就要甩呢？万一不是马上贬值呢？如果还有3-5年的通缩那怎么办？如果这次只是反弹的话，就有可能要去面对长期的通缩。光是亚洲金融风暴就从1998年到2003年，这种通缩对经济的影响是非常严重的，当时连续降了8次息。那时候手里拿着钱就是非常的值钱，但是人们手中都没有钱，因为股票卖不出钱，房子也卖不出钱，市道低迷你怎么卖呢？
下面我再把几个影响楼市的因素粗略给大家分析一下：
先是政策性因素，我这里就不展开说了，主要看一下资本金、物业税和土地增值税清算管理规程的影响。资本金的调整，房地产业其实就扩大了一点，因为实际上只是对普通住宅和保障性住房才由35%调到20%，而非普通住宅只是从35%调到30%，而且非普通性住宅这里面如何界定，可能对于业界的影响还不是太大。尤其这个政策并不是对专门对房地产，因为发放了这么多贷款出来，原来准备金、资本金的门槛就显得非常高，现有的笼子都不够装，所以就要开闸放点水。现在物业税调整越来越趋向于新的一个税种，比较多的可能就是大户型和别墅这些豪宅才增收1%左右的说法，这个范围是可以的，但是税率恐怕低一点才不会遭受抗税的抵制。这是我对物业税的看法，不要指望让物业税改变所有房地产的税制，这是不可能的。现在把70年土地出让金全部都不用在这个时候交，看起来似乎很好可以降低房地产开发成本，但是土地变成零地价后如何分配，这样就要想过去那样凭关系和抽签，这样就变得没有办法运作。土地增值税这两年就开始清算，但看不到有实际操作的影响，现在又出台了管理规程，现在正在逐步严格起来，可能国家希望在这方面动刀子，因为国家的财政吃紧，希望从各方面增加收入。土地增值税以前我非常的反对，但是现在看来可以起到暴利税的作用，可以对好的企业免征而挤压那些开发商暴利的空间。不过，这种税制可能被转嫁，对于合法避税的企业是无效的，例如我是托拉斯的企业，所有的产业链包括设计和装修材料供应全部都是自己的，就可以将利润分散在产业链的各个环节，最高税收的部分就可以降低收益，其实就可以做到合法避税的。
还有一个市场供求关系的因素。年初还担心楼市供过于求，很多机构判断8-9万套，但为什么到5月份就只剩下3.1万套？实际上是统计出现了问题，因为阳光家缘网站只统计了中心六区，我也是偶然发现只统计中心六区，我就写博客揭穿广州楼市供不应求的假象。我还给房管局领导发短信说现在失误这一数据对市场造成了很大的误导和影响，他们给我回了短信，并采取了措施调整为未售量为6.8万和可售量3.4万，相应的供货量的显示就是宽裕的，而中原不久前公布所依据的还是错的数据，但广州日报在报道的时候就引述了我的观点和现在变更后正确的数据。
还有土地市场的影响。现在政府要加大土地供应，上半年地王的出现显然跟土地供应不正常有很大的关系。所以现在政府已经明确说今年将供应2.5平方公里，还不含保障房用地，就意味着下半年的土地供应可能是相当密集的。去年我们的土地供应计划就是2.5到4平方公里，实际执行最后还完成不了，因为去年如果供应太多的话开发商就受不了，最后调整到1.8平方公里都完成不了，可能还差一点点。现在，其实土地供应反而基本上成了地方政府救市唯一的手段，除此外就没什么手段，再一个就是信息发布、舆论引导和市场秩序和纪律；因为大的宏观政策都是中央管，以前还有一个限价房可以调节市场，现在限价房由于房价比较的偏低而暂时停建，因为只要商品房房价降到接近限价房价位区间就不能运作；如果将来商品房价再降经济适用房也可以停，因为经济适用房也可能卖不出去，也没得降价因为已经是成本价了，所以就只能停；我们的限价房也没得退，因为地价和售价开始都设定好了。
还有一些其他因素的影响，就是最近国家开发成本调查，这引起了很大的争议；后悔权制度也有很大的争议；公积金制度调整也是争议很大，最后还是苏泽群副市长把这么大的风波平息了；但是如果人人都去贷公积金还是也问题，如果240万人有50万人开始贷款的话，公积金还能够正常运作吗，如果全都去提取和贷款公积金还能存在吗？可能整个公积金的体系就会崩溃。还有，穗六条平抑房价的手段不一定能够起到很明显的作用，因为主要在土地供应和信息发布方面起作用。
下半年的楼市和走势，我认为这两种可能性就比较大：一个就是保持稳定，房价上涨得到了一定的控制，而成交量保持上升和稳定，这就是比较理想化的。但看起来是比较难实现了，因为已经房价出现了上涨的势头。一个就是房价要是大起成交就会大落，房价不断的飙升就会导致成交不断的萎缩。我们缺乏一些手段治理通缩，不能搞太多的4万亿投资和5万亿新增贷款的政策。我们温总理说子弹很充裕，而我们对于通缩，政府就没有太多应对的手段能耐，就是还有一点息降完了就没什么可以做了。现在很多人选择买股和买楼，少数人选择持币待购、观望、现金为王，而真理和真相往往都会掌握在少数人手中。富人为什么是少数，因为富人就是逆向操作的。2007楼市的经验教训要记住，要做到防范于未然，要做最坏的打算，最积极的应对。我们现在讨论都主要还是房地产的供求关系以及土地市场和政策等等的因素，局限性还是非常大，还是要看宏观经济和宏观政策的变化，房地产市场的走向最终取决与经济的走向和变化。谢谢各位！
提问：请问韩先生，你PPT里面有一个观点，就是通缩在前通胀在后，你可以大概预测一下会发生在怎样的周期里呢？
韩世同：如果按照经济规律的周期这种变化，我们整个房地产按照上一轮的经验和上一轮的房地产变化的周期，大概是十年，从1998年到2008年，香港也差不多就是这样的状况，跟经济周期的变化非常接近。如果楼市存在周期性变化的规律，我们就显然比较难超越，但是我们刚刚讲的一系列宏观政策就带为一定的人为因素，就是试图阻止规律发生变化，就出现了资产通胀的状况。如果这个状况在消失以后，有可能会进入一个比较漫长的时期，我称之为下行周期的稳定发展阶段，就有一点像1998年-2003年那样，房价就是一直跌的，6、7年跌了30%左右，平均每年就是5%左右，这是一个经验的概括，不一定就有很严格的数据支持，为什么呢？因为当时国土房管局都没有这方面的数据，可能给出的数据今天跟那时候没有办法比较。例如当时是8个区，现在是10个区；当时住宅分高层和低层，现在则不这么划分。所以，只能是一个经验的判断。这个阶段对开发商不好吗？很多开发商就在这个阶段发展壮大起来的，只不过赚的利润没那么高而已，但一样可以做得很好。政府的土地地价不会那么贵，而现在地价差别非常大，万科拿的同样区位就是江湾桥南就要楼面地价七千多，另外一个楼盘富力金禧楼面地价只要2000元，光是地价就差五千多，差这么多。下行周期广州深圳已经经历了一年，扣掉一年，还可能有3-4年的时间。以前研究过一些理论，当年日本经济的周期变化大概是四年；也有的理论说房地产是18年长周期，欧美的经济周期和房地产的周期跟我们是不同的。我们可能要更多关注自己和亚太经济环境的变化，从经济规律来看，市场经济周期就有繁荣、衰退、萧条才到复苏，你衰退了没有，你萧条了没有？这跟资本主义市场规律的变化差不多，但是我国目前市场化的程度还没那么高。
提问：07年就有一句话，我们跑不过刘翔，但是也要跑赢CPI。今年遇到了这种情况，今年中国那么多亿的资金投进来，现在通胀迫在眉睫的，虽然国内可能自己控制，但是全球都在开动印钞机，有的时候通胀就不是我国自己可以控制的。这个时候怎样预防通胀？因为很多专家预防通胀最好的措施就是买房，能不能给我一个怎样预防的方法，或者是只有买房，或者还有其他的渠道，可以让我们能够预防这个通胀。
韩世同：通胀的确要靠买房子和股票才能抗拒。想象中的通胀是否这么快到来，在2007年的时候，房价股价很高，但其实CPI不考虑房价和股价，当时我说过，现在拿这个钱到楼市这里一买就贬值了一倍，到股市上一买就贬值了5-6倍。你现在拿这个钱，是放到股市好还是楼市好，还是持币观望好呢？其实，通缩的情况下，钱是越值钱的，购买能力就增强了。现在，我们面临一些很大的人为的因素，4万亿和5万亿的确带来通胀预期，但除非通过一些减税或者直接发消费券将现金发到消费者手上，否则四万亿在哪里？你发了五万亿和六万亿到哪里了？到了消费者的手上没有？等到传递到消费者手上，真的出来洪水猛兽的时候，恐怕就要经历一个漫长的阶段，就是没有钱花的阶段。那时候政府手里的钱跟消费市场的钱是不同的，政府那些钱和贷款是不可能大量买楼和买股的，有些违规可以流进市场。而现在去货币化就会导致消费能力购买能力投资能力的急剧减弱，这是完全的可能。出现这种情况的话，这时候买楼和买股价位是否略微偏高？股市就是半山腰的位置，楼市就是中偏高的位置，如果用六千点作为最高点形容房价的市场，我觉得现在可能楼市在股市四千到五千点的价位，你就要判断一下在这个时候买合适，还会不会再回到一千多点呢？如果万一是这样的话，那你的资产是否冻过水。即便不是这样，那手上持有现金会有多大的损失呢？现在会那么快就贬值吗？如果要让我来做选择，我宁愿赌这一把，不会赌那一把，这里面就有一个概率的问题。当然谁也不是神仙，我会带给大家一个不同思考、不同的视角供大家做一个观察，你可以选择现在投资好，还是看好你手上那一点现金？
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