苏州物管条例“出炉” 明年1月1日起实施
业主可以委托物业服务企业进行物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理；新建住宅小区应当实行前期物业管理，而首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担……经江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准，《苏州市住宅物业管理条例》将于2008年1月1日起执行。据介绍，条例根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合苏州实际制定而成。焦点网第一时间连线专业人士及市民，请他们畅谈对条例的看法。
业主对共用部位具有监督权
据了解，条例共分八章共65条。条例明确规定了业主享有的权利和义务。享有的权利共分七项，分别是（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备； （二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；（八）法律、法规规定的其他权利。
不得拖欠拒付物业费用
义务中的第一条规定明确要求业主要遵守业主（代表）大会议事规则，支持物业服务企业按照相关合同所开展的物业管理。业主必须遵守的其他义务还包括：（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付； （五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（六）不得损害公共利益和他人合法权益；（七）法律、法规规定的其他义务。
条例还详细规定了业主大会的相关问题。条例第八条规定：物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。另外，业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
各方观点：
吴中区碧水湾业主倪小姐：
虽然现在的小区都在有了业主大会，但真正要落实业主的权力还是比较难。这次能够出台一个条例，规范物业管理当然是件好事。不过条例中的有些规定执行起来还是比较困难。比如像第八条规定的物业管理实行业主（代表）大会制度，“业主较少的，经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会的职责”，像“经全体业主一致同意”这点就很难做到。以前小区里碰到有些问题，需要大家协商解决的，最终问题的解决就卡在了“全体同意”上。建议以后能否改成一定比例的票数通过，参照少数服从多数的原则，这样做更合理些，也更容易达到解决问题的目的。
苏州阳光物业负责人曹先生：
条例刚出来还没来得及详细研究，究竟对物业公司或者是普通百姓，对苏州物业的管理影响多大，还需要一段时间的观察。不过总的来说，政府出台一个规定来规范这个市场，让这个市场更加有序发展肯定是件好事。
苏州公大律师事务所律师於峰：
我在日常工作中经常接到各类关于物业的投诉。投诉最集中的地方在于很多物业公司收了物主的钱，却服务不到位，说得严重点就根本没有进行有效管理。比如说，一些小区的业主来投诉自家的电动车停在小区里被偷了。这样的事情很多，一部分原因可能是业主自身的问题，而其他的因素中物业管理不到位的情况占了很大比例。而另一个有意思的现象是，在接待的投诉者中，真正拿起法律武器的却很少，其中的一个重要原因是我国相关法律法规的不健全。许多业主因为找不到合适的途径去解决，使很多问题久拖不绝。希望苏州市的住宅管理条例能够起到保护各方利益的作用，不仅是业主的，还有物业管理公司的合理诉求，这样才能使我们的物业管理走上良性发展的轨道。
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